Hoewel het coronavirus een grote impact heeft gehad op de economie, blijft de vraag naar betaalbare woningen toenemen in Nederland. De huizenprijzen zijn zo hoog dat het voor de starter zonder heel goed salaris of gulle ouder bijna onmogelijk is om een eerste huis te kopen. De regering noemt als enige oplossing de versnelde bouw van bijna 1 miljoen nieuwe woningen in de periode 2020-2030. Is dit echt de enige manier of zijn er ook andere creatieve oplossingen om meer betaalbare woningen te creëren? In dit artikel gaan we dieper in op de oorzaken van de krapte op de woningmarkt. Want hoe is het zover gekomen? Daarna geven we vijf oplossingen die wijzelf zien om de kans op betaalbaar wonen voor iedereen te vergroten.

Hoe is het zover gekomen?

Om een goede oplossing te vinden voor een probleem is het belangrijk om de oorzaken te begrijpen. Hoe zijn we beland in deze woningcrisis? We zoomen in op de belangrijkste vijf oorzaken.

Te weinig nieuwe bouw tijdens de financiële, stikstof en PFAS-crisis

Iets wat nog vers in het geheugen ligt is de financiële crisis. Na 2009 zijn er veel woningprojecten stilgelegd. Mede daardoor is er een sanering in de bouwondernemingen geweest en zijn veel bouwvakkers hun baan kwijtgeraakt. In de politieke paniek is er niet bij nagedacht om anticyclisch te acteren. Toen de kopers in 2013 terug op de woningmarkt kwamen, was er een achterstand van meerdere jaren in bouw. De stikstofcrisis en PFAS-crisis van 2019 hebben ook een aantal bouwtrajecten vertraagd. Die opgebouwde achterstanden zijn moeilijk weer in te halen.

Te weinig lange termijn regie op de woningmarkt

De overheid heeft zich de afgelopen jaren duidelijk als regiepartij teruggetrokken en laat de bouwinitiatieven over aan de markt. Het gevolg is dat ernaar wordt gestreefd om zoveel mogelijk winst te behalen. Hierdoor worden er met name huizen gebouwd waar veel winst op te behalen is. Dit zijn dus geen huizen op basis van maatschappelijke behoeften, zoals voor ouderen die graag kleiner willen wonen (en nu (te) grote huizen bezet houden) of voor minder vermogenden. Zonder een regiepartij die een deel van het financiële risico op zich wil nemen, zullen er geen investeerders komen die geld willen stoppen in innovatieve woonvormen.

Belangenconflicten bij toewijzing van grond en traditionele bouwmethoden vertragen de oplevering

Op het moment dat er grond wordt aangewezen om op te bouwen zijn er 7 tot 9 jaren nodig voordat daadwerkelijk kan worden gestart met bouwen. Veel tijd gaat op aan vooronderzoek, inspraak en bezwaarprocedures en de verkoop van percelen. Omdat we met veel inwoners in een klein landje wonen, is het lastig om oplossingen te vinden waar iedereen blij mee is. Daarnaast wordt het grootste deel van de huizen nog steeds volgens de traditionele, arbeidsintensieve bouwmethode gebouwd. Om de oplevering van woningen te versnellen, zou er gekeken moeten worden naar nieuwe bouwmethodes waarmee het bouwpersoneel efficiënter kan worden ingezet.

Stijgend aantal huishoudens ten opzichte van bevolkingsgroei

Sinds begin jaren 80 neemt het aantal huishoudens sterker toe dan de bevolkingsomvang. Dit effect wordt versterkt door de sterke toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Rekenkundig gesproken zouden we in 2021 met ca. 20% minder woningen de volledige Nederlandse bevolking kunnen huisvesten als de verhouding van huishoudens op het peil van 1980 was gebleven. In dat geval was het woningtekort nu opgelost.

Onbetaalbaarheid door de lage rente

Hoewel de lage rente lijkt te leiden tot lagere woonlasten, is dat maar deels het geval. Ja, de huizenbezitter die een renteherzieningsvoorstel krijgt is blij met de lage rente. Maar de startende huizenkoper ziet dat de lage rente diverse vermogenspartijen, zoals pensioenfondsen, de woningmarkt opdrijft. Die kunnen woningvoorraad met veel betere liquiditeit opkopen. Daarnaast voelt hij ook de concurrentie van andere huizenkopers. Door de schaarste aan huizen op de huurmarkt, zijn ook de huurprijzen verhoogd. Daarmee wordt de starter gedwongen tot huren waarbij er geen vermogen voor de toekomst kan worden opgebouwd. Vermogen waarmee een eigen woning kan worden gekocht.

Deze oorzaken hebben geleid tot een te klein aanbod van huizen. Het bestaande aanbod is te duur voor de minder bedeelden, zoals starters of minder vermogenden. Er zijn baanbrekende oplossingen nodig. Hierbij zijn zowel de snelheid van de beschikbaarheid als de betaalbaarheid van de woning essentieel.

Hoe maken we wonen voor iedereen betaalbaar? 5 oplossingen:

Oplossing 1. Betaalbaar en sneller huizen bouwen

Zoals hierboven uitgelegd, wordt het woningtekort versterkt door het gebrek aan betaalbare woonhuizen. Maar hoe kan de betaalbaarheid worden verbeterd? Dit hangt namelijk nauw samen met de omvang en kwaliteit van een product. Op het gebied van betaalbaarheid en kwaliteit zien we de afgelopen jaren de volgende trends:

Omvang: Sinds het keerpunt in 2005 worden woningen steeds kleiner. De oppervlakte is gedaald van 126 vierkante meter naar 114 vierkante meter.

Kwaliteit: De kwaliteit van het woningbestand is mede door de milieu- en klimaateisen steeds verbeterd. Denk bijv. aan isolatie van huizen.

We kunnen dus aannemen dat een betere betaalbaarheid niet ten koste van de kwaliteit zou mogen gaan. Daarvoor zijn milieueisen en klimaatdoelstellingen met het oog op de toekomst te belangrijk. De grootte van een huis is daarentegen een punt waarvan, sinds de oververhitting van de huizenmarkt 2005-2008, wordt afgeweken. Dit om huizen betaalbaar te houden. Naast de genoemde opties van kleinere en daarmee betaalbaardere huizen zoals deze in veel Vinex-wijken te vinden zijn, zijn er nog de volgende andere varianten:

- Tiny Houses: Het Tiny House is meer dan een klein huis. Het komt voort uit een downsizing beweging die een einde wil maken aan ‘bigger is better’. Vooral jonge mensen zijn enthousiast over Tiny Houses. Helaas, is de Nederlandse wetgeving nog te strikt om Tiny Houses groter te kunnen uitrollen. De Nederlandse wetgeving legt een omgevingsvergunning op voor elk type van bewoning op basis van het Bouwbesluit van 2012.

- Het splitsen van woningen: Veel huishoudens leven in een woning die oversized is. Het delen van een bestaande woning of appartement is een interessante optie voor verkoop of verhuur in deze krappe woningmarkt. Of het nu gaat over meerdere generaties die onder een dak wonen (in een mantelzorgsituatie) of om een situatie waarbij AOW’ers in een aparte leefsituatie leven. Bouwkundig wordt dit processplitsing genoemd. Er moet wel rekening gehouden worden met de omgevingsvergunningen. De woning moet veilig en leefbaar zijn. Kredietverleners kijken kritisch naar het opsplitsen van woningen. Er bestaat namelijk het risico van een waardedaling. Woningkopers willen waar voor hun geld krijgen. Zorgen stijgende prijzen in de woningmarkt ervoor dat met name starters steeds minder waar voor hun geld krijgen? Recente ontwikkelingen, zoals fabrieksmatig huizen bouwen en 3D printen van huizen, kunnen hierbij belangrijke game changers zijn. Het zijn baanbrekende oplossingen die snel invulling kunnen geven aan de grote vraag naar woningen. De twee duurste factoren voor een nieuwbouwwoning zijn arbeid (40%) en materiaal (40%) en deze kunnen volgens schatting met een kwart tot de helft omlaag. Dit verschil in prijs wordt veroorzaakt door een veel hogere arbeidsproductiviteit als gevolg van fabrieksmatig werken of de inzet van 3D-robots.

- Bouwfabriek: Een vooroplopende bouwer in Nederland is Van Wijnen. In Heerenveen wordt in 2022 de eerste fabriek voor woonhuizen geproduceerd. Het aantal benodigd personeel is een fractie ten opzicht de traditionele bouw. Een nieuwbouwhuis zal 25 t/m 50% goedkoper kunnen worden geproduceerd.

- 3D-printing: Een challenger in de markt is Revelating. Dit bedrijf heeft o.a. het eerste 3D geprinte gebouw in Europa gerealiseerd. Een iconisch gebouw dat door robots en algoritmes tot stand kwam. Net als bij het fabrieksmatige werken vervallen veel kosten die in de arbeidsintensieve traditionele bouw worden doorgerekend.

Oplossing 2.

Winkelpanden/kantoorpanden ombouwen tot woningen

Naast de voor de hand liggende nieuwbouw kan er ook effectief gebruik worden gemaakt van reeds bestaande bouw. Leegstaande gebouwen zoals winkels, kantoren, ziekenhuizen, scholen en kerken kunnen worden omgebouwd tot woningen. Deze manier van woningcreatie is niet nieuw. In de periode 2015 –2020 zijn er volgens het CBS tussen de 10.000 - 12.500 woningen gerealiseerd door gebruik te maken van deze circulaire manier van bouwen. Blikken we vooruit naar de toekomst dan zien we onszelf meer thuiswerken, waardoor er minder kantoorruimte nodig zal zijn en deze manier van woningcreatie waarschijnlijk een verdere boost zal gaan krijgen.

Omdat ruim 70% van de getransformeerde woningen tussen de 15m2 en 75m2 woonoppervlakte hebben en de kantoren in steden staan, zijn deze woonruimtes uitermate geschikt voor starters, eenpersoonshuishoudens en woongemeenschappen. Hoewel het CBS meldt dat ruim 85% van deze woningen in handen is van institutionele beleggers en bestemd is voor verhuur, biedt dit niet direct een oplossing om een koopwoning te scoren. Wel biedt het de mogelijkheid om betaalbaar te wonen op een aantrekkelijke locatie.

Oplossing 3.

Efficiënter gebruik maken van bestaande woningen

Maatschappelijke en culturele factoren hebben ervoor gezorgd dat de huishoudens steeds kleiner zijn geworden. Is er sprake van een opmars van overcapaciteit van woonruimtes, omgerekend per persoon? Een recente trend is de zogenaamde deeleconomie. Dit is een socio-economisch manier van leven waarin delen en gezamenlijk consumeren centraal staan. In tijden van schaarste ontstaat zo’n deeleconomie vaak vanzelf. De lange economische groei van de afgelopen decennia heeft eerder tot een ontwikkeling van verspillingen geleid. Denk bijvoorbeeld aan de toegenomen mobiliteit en het daarbij horende groeiende aantal auto’s. Deze staan het grootste deel van de tijd stil. Op basis van de CBS-cijfers mogen we aannemen dat er ongebruikte overcapaciteit aan woningen is die bij een gedragsverandering te benutten valt. Deze trend naar meer deeleconomie op de woningmarkt kan door overheidsmaatregelen worden gestimuleerd om de nadelen te verzachten. Denk bijvoorbeeld aan:

Faciliteren van het samenwonen van AOW-gerechtigden Fiscale voordelen voor kinderen die langer blijven thuis wonen Subsidies ten behoeve van aanpassingen voor ouders en kinderen te kunnen laten wonen onder één dak.

Oplossing 4.

Ruimtelijke ordening landelijk organiseren

Ingrijpen in de vrije marktwerking van de woningmarkt is belangrijk om de schaarse bouwgrond en de bestemming ervoor in te zetten voor het publieke belang. Speculeren met bouwgrond kan worden tegengegaan door aan bouwgrond ook een bouwplicht te koppelen voor de eigenaar. Ook is er veel voor te zeggen om de rijksoverheid op hoofdlijnen een rol te geven bij de bestemming van bouwgebieden (en daarmee nieuwe woningen en andere bouwbestemmingen, zoals sociale woningbouw en woningen voor ouderen.) De decentrale overheid kan dan de detail-invulling doen en zich bezighouden met het behouden en mogelijk transformeren van het huidige woningaanbod. Zo komt er meer lijn in het bestemmingsbeleid terwijl de gemeenten en provincies snel kunnen blijven handelen. Hiervoor moeten de gemeentelijke overheden wel ondersteund worden omdat ze deze rol nu onvoldoende kunnen invullen.

Oplossing 5.

Vergroten woning mobiliteit

Tot slot zijn er zichtbare kansen in het vergroten van de woning mobiliteit. Kijken we naar de doorstroming van huizenbezitters, dan zien we vaak dat de bewoner niet past bij de woning. Een veelvoorkomend voorbeeld is de senior die alleen of met z'n tweeën in een groot huis woont. Ze willen vaak wel kleiner wonen, maar er is geen aanbod in de regio (blijkt uit onderzoek van de Rabobank). Dit houdt de doorstroom van ouderen tegen, waardoor jonge gezinnen in een klein appartementje blijven zitten. Waar de politiek zich blind staart op de bouw van starterswoningen, ligt een groot deel van de oplossing in de bouw van seniorenwoningen. Een bijkomend voordeel is dat seniorenwoningen vaak een kleinere oppervlakte hebben en in de hoogte gebouwd worden, waardoor er efficiënt gebruik kan worden gemaakt van de beschikbare ruimte.

Naast het vergroten van de doorstroming binnen de regio, ligt een deel van de oplossing ook in de doorstroming van woningzoekers richting de buitengebieden. Het genoodzaakte thuiswerken heeft deze trend al volop in gang gezet. Mensen hebben meer behoefte aan buitenruimte of een studeerkamer waar rustig in gewerkt kan worden. Daarnaast verwachten veel mensen dat ze in de toekomst minder vaak naar kantoor zullen reizen. Het proces van thuiswerken kan nog verder ondersteund worden door thuiswerken fiscaal te stimuleren. Dit heeft ook als bijkomend voordeel dat files verminderen. Dit alles zorgt ervoor dat de concurrentie op de woningmarkt toeneemt in de Randstedelijke provincies en bijvoorbeeld Friesland en Groningen, volgens de Funda Index.

Naast dat de woningen in landelijke regio's vaak groter zijn en een tuin hebben, is de m2 prijs ook een stuk lager. Hier kunnen de woonwensen van de huiszoekers dus wel in vervulling gaan, in tegenstelling tot in de grote stad.

Conclusie

Het is duidelijk dat er niet één oplossing is die de woningmarktcrisis alléén kan oplossen. Er zal meer en sneller gebouwd moeten worden om op de huidige achterstand in te lopen en om aan de toekomstige vraag naar woningen te kunnen voldoen. Door te blijven vasthouden aan de huidige traditionele manier van bouwen gaan we die doelstelling in ieder geval niet redden. Nieuwe bouwvormen zoals fabrieksbouw en 3D-printing zullen de huidige manier van bouwen aan moeten vullen (en wellicht ooit geheel vervangen). Dit alles om zo goedkoper en productiever te kunnen bouwen en om de schaarse professionals in de bouw zo efficiënt mogelijk in te zetten.

De overheid en gemeenten spelen daarnaast een belangrijke rol om de wetgeving in te richten, zodat bouwbedrijven het type woningen bouwen waar de grootste vraag naar is. Daarnaast zijn zij nodig om de benodigde vergunningen te verlenen, zodat nieuwe bouwvormen ook daadwerkelijk toegepast kunnen worden zonder jarenlange vertraging op te lopen.

Of het nieuwe kabinet de door ons aangedragen oplossingen ter harte neemt om de woningcrisis op te lossen weten we nog niet. Eén ding is zeker, de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer heeft er een hele uitdaging aan om heel Nederland betaalbaar te kunnen laten wonen.

Novisource

Met een team van enthousiaste collega’s bieden wij oplossingen op het gebied van Change Management bij banken, verzekeraars en vermogensbeheerders. Heeft uw organisatie hulp of advies nodig op het gebied van Digitale transformatie en Hypotheken? Neem dan contact op met een van onze accountmanagers via info@novisource.nl.

Bronnen

https://www.cbs.nl

https://www.funda.nl/funda-index/

https://economie.rabobank.com/publicaties/2020/april/kwart-miljoen-ouderenwoningen-gevraagd/

https://revelating.nl/

Rapport: Verdeling rollen op de woningmarkt

https://www.vpro.nl/programmas/tegenlicht/kijk/afleveringen/2020-2021/wonen-buiten-de-box.html

https://nl.wikipedia.org/wiki/Van_Wijnen

https://www.platform31.nl/uploads/media_item/media_item/133/7/Wooncongres2019_Peter_Boelhouwer-1576050921.pdf

https://www.rtlnieuws.nl/economie/life/artikel/4981471/dit-kan-de-overheid-doen-om-de-woningmarkt-vlot-te-trekken

https://fd.nl/opinie/1360264/overheid-moet-sturende-rol-op-woningmarkt-pakken

https://nos.nl/artikel/2372394-investeerders-kochten-afgelopen-jaar-meeste-woningen-ooit