Klimaatcrisis in Nederland

Schrijver: Novisource

De aarde warmt in rap tempo op en de kans op overstromingen en extreme regenval wordt steeds groter. Doen we niets aan de klimaatverandering, dan staan we straks in de helft van de woningen tot onze knieën in het water. Tijd voor verandering! In dit artikel gaan we specifiek in op de situatie van de hypotheekverstrekker. Wat kunnen zij nu al doen om het aan hun hypotheekportefeuille verbonden risico te beperken? En wat betekent dit voor de voorwaarden waaronder een toekomstige hypotheek wordt afgesloten?

Nederland waterland en de effecten van klimaatverandering

Denk je aan Nederland, dan denk je aan water. Een kwart van ons land ligt onder zeeniveau en een zesde van ons totale oppervlak bestaat uit water(gebieden). Het water heeft ons veel goeds gebracht. Neem bijvoorbeeld Rotterdam als wereldhaven, de visserijsector, onze internationale expertise op gebied van watermanagement en natuurlijk de unieke Hollandse landschappen en natuurgebieden.

Het ontstaan van onbewoonbare gebieden

De keerzijde van al dat water is dat Nederland, al zolang het bestaat, een strijd voert tegen het opkomende water. Deze strijd gaat in een steeds rapper tempo omhoog. In haar laatste klimaatrapport sprak het International Panel of Climate Change (IPCC) haar zorg uit over de zeespiegelstijging. Het broeikaseffect zorgt ervoor dat de zeespiegel deze eeuw tussen de 26 en 82 centimeter verder zal stijgen. Rond 2150 kan dit oplopen tot zelfs van 1 tot 5 meter als de opwarming doorzet en Antarctica zijn ijs verliest. Een bijkomend probleem is dat dijken door een tekort aan zoetwater scheuren gaan vertonen of barsten, waardoor ze geen veiligheid meer kunnen bieden tegen het hoge waterpeil. Dit verschijnsel heet ‘verzilting’ (ook wel ‘bodemverzouting’ genoemd). Daar bovenop komt de inklinking (volumevermindering) van de Nederlandse grond door het onttrekken van grondwater voor de landbouw.

Woning en fundament schade door afwisselende natte periodes met droogte Toename van extreme regenval zorgt voor een steeds hogere kans op overstromingen en wateroverlast. Een recent voorbeeld zijn de overstromingen in Limburg en Noord-Brabant. Volgens het Verbond van Verzekeraars ontvingen verzekeraars meer dan 25.000 schadeclaims (zowel particuliere als zakelijke schade aan panden, bedrijfspanden en auto's). Volgens deze belangenvereniging zal de schadeafhandeling nog flink wat tijd in beslag gaan nemen. Bij grote natuurrampen zoals deze kan de schadelast zelfs zo hard kan oplopen, dat verzekeraars kunnen omvallen. Om die reden is het Verbond momenteel in gesprek met de overheid.

Wanneer we de actuele klimaatmodellen vergelijken met die tot 2050 (zie figuur 1) zien we een forse toename van de kans op zware regenval. Dit heeft tot gevolg dat enorme schade aan woningen kan ontstaan zoals waterschade door overstromingen. Regenval wisselt zich bovendien steeds vaker af met lange periodes van droogte. Hierdoor kunnen funderingsproblemen aan huizen ontstaan, veroorzaakt door paalrot.

Figuur 1

Aantal dagen met zware regenval (15 mm of meer): 2020 vs. 2050 (scenario: sterke klimaatverandering).

Impact op hypotheekverstrekkers

Het CBS geeft aan dat Nederland ruim 8 miljoen woningen telt, waarvan de helft in de Randstad ligt. Uitgerekend het gebied waarvan we zojuist hebben vastgesteld dat de kans op overstromingen en heftige regenval in de komende jaren in Nederland het grootst is. Van die 8 miljoen woningen is ruim 60% (deels) gefinancierd met een hypotheek. Dit betekent dat het toenemende risico van overstromingen en de gevolgen hiervan niet alleen impact hebben op de woningbezitter, maar ook op de hypotheekverstrekker.

Wanneer de kans op overstromingen toeneemt in Nederland zal de locatie van een woning een meer onzekere factor worden in de waardering van de woningprijs. Immers, door een overstroming is het wonen aan de rivier een stuk minder aantrekkelijk geworden. De huizenprijzen van woningen op locaties waar een grotere overstromingskans is, zullen dalen, terwijl de huizenprijzen in hoger gelegen gebieden mogelijk zullen stijgen. Want wie wil er nou in een gebied wonen waarin de kans groot is dat je met natte voeten wakker wordt?

Komt een woning daadwerkelijk onder water te staan, dan zal de veroorzaakte schade aan de woning tevens leiden tot een waardedaling. In een recent gepubliceerd rapport van de ABN AMRO blijkt dat de waardedaling ruim 32% is na een diepe overstroming van 200 cm. Hierbij is gekeken naar een soortgelijke overstroming in het Amerikaanse Georgia.

Wanneer de overstroming voorbij is, zal de eigenaar van de woning de schade moeten herstellen. Omdat verzekeraars niet altijd de schade vergoeden bij een overstroming, zoals bij de recente overstroming in Limburg, zal de eigenaar de schade mogelijk uit eigen portemonnee moeten betalen. Heeft deze woningbezitter onvoldoende spaargeld, dan kan dit naast een waardedaling ook gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van de hypotheek. Een combinatie die zowel voor hypotheekverstrekker als woningeigenaar erg nadelig is en in het ergste geval leidt tot een restschuld.

Hypotheekverstrekkers zullen daarom serieus rekening moeten gaan houden met de gevolgen van klimaatverandering, zodat de waarde van het onderpand en de risico’s van de hypotheeklening worden herijkt naar aanleiding van deze nieuwe inzichten. Daarnaast helpt deze herijking om na te denken over passende maatregelen hoe je als hypotheekverstrekker het risico op je portefeuille kunt verlagen en eventuele aanpassingen in het acceptatiebeleid of product kunt maken bij nieuw te verstrekken leningen.

ABN AMRO is als één van de grootste hypotheekverstrekkers met de publicatie van hun onderzoek over “De economische impact van toekomstige overstromingen in Nederland” zichtbaar bezig met dit thema. Ondanks een oproep op LinkedIn is voor ons niet duidelijk geworden of andere hypotheekverstrekkers ook al rekening houden met de risico's van klimaatverandering. Daarom geven we voor de zekerheid een aantal strategische oplossingen om het risico van de bestaande hypotheekportefeuille en nieuw te verstrekken hypotheken te beheersen naar aanleiding van de klimaatontwikkelingen.

Verminderen van risico’s op de hypotheekportefeuille

De hypotheekverstrekker heeft een belang om zijn hypotheekportefeuille te herwaarderen tegen de nieuwe risico’s. Het is bekend dat de onroerend goed-waarde door overstromingen afneemt, nog los van de kosten die nodig zijn om alle schade te herstellen. Het is dus zaak om kritisch te kijken naar de loan-to-value (LTV) in risicogebieden. De Nederlandse Bank en ECB zullen dit ook van de banken gaan verlangen. Hieruit volgt een bepaalde voorkeur voor het herbalanceren van de hypotheekportefeuille naar een betere spreiding over de verschillende risico’s. Een manier waarop dit wordt gedaan is het securitiseren van een deel van de hypotheekportefeuille. Dit is het verpakken van hypotheekleningen in een belegging voor anderen om een deel van het risico en de opbrengsten over te dragen. Een securitisatie wordt gebruikt om de kaspositie te verbeteren (want de verkoop brengt geld binnen) maar ook om risico’s te verdelen. Daarmee worden de risico’s gespreid over meerdere partijen. Het aantal securitisaties zal dus waarschijnlijk gaan toenemen. Daarnaast is het aannemelijk dat de rente voor dit soort risico’s wat hoger zal worden.

Tegelijkertijd zal de hypotheekverstrekker vanuit de bestaande portefeuille huiseigenaren willen waarschuwen voor risico’s zoals overstroming, droogte en andere schade door extreem weer. Hierbij is juist de Loan-to-Income ratio (LTI) een belangrijke indicator van het risico. Eigenlijk is het geen verkeerd idee om klanten in deze risicogroep preventief te benaderen. Dit kan met een voorstel om een financiële voorziening te treffen voor preventief onderhoud zoals funderingsverbetering in risicogebieden met paalrot of isolatiemaatregelen voor huizen met een laag energielabel. Het is tevens vanuit de zorgplicht gevraagd, maar dient ook het belang van de bank zelf. Een klant die niet meer in staat is zijn woninglasten te betalen is meestal een verliespost voor de bank.

Belangrijk is om goed te kijken vanuit de nieuwe perspectieven naar de data in de hypothekenportefeuille. Daarnaast zullen er gerichte acties moeten worden ontwikkeld, zowel naar het herbalanceren van de portefeuille als voor het benaderen van de klanten met een (naar nieuwe inzichten) verhoogd risicoprofiel. Deze klanten kunnen worden aangespoord om meer af te lossen of een extra lening aan te gaan om de woning beter te beschermen tegen de risico’s. Ook zal een grotere voorziening op de portefeuille worden genomen om de nieuwe risico’s af te dekken.

Voor nieuwe hypotheken geldt dat tijdens het beoordelen van de draagkracht van de nieuwe bewoner, de nieuwe risico’s in gedachten gehouden moeten worden. Bij een taxatie zal de kans op overstroming, niveau NAP, woonlocatie en funderings label ook mee worden gewogen. Dat kan leiden tot een extra risico-opslag of een hogere inkomenseis. Ook is er de mogelijkheid van het instellen van een verplicht bouwdepot voor verduurzaming en herstelwerkzaamheden. En natuurlijk zal de hypotheekverstrekker bij acceptatie ook gaan letten op concentratie risico’s.

Conclusie

De afgelopen maanden werden we in het nieuws overspoeld met berichtgeving over overstromingen en andere negatieve effecten door klimaatverandering. Op de klimaattop in Glasgow is duidelijk geworden dat de opwarming van de aarde en de stijging van de zeespiegel niet snel genoeg worden teruggedrongen. In plaats van af te wachten of de wereldleiders van bijna 200 landen het eens worden over de te nemen maatregelen, zullen hypotheekverstrekkers het heft in eigen handen moeten nemen. Klimaatverandering is een feit en zij kunnen zich hier het beste actief op voorbereiden. Dit om het risico van hun bestaande portefeuille en nieuw te verstrekken hypotheken beter te beheersen. Daarnaast biedt actief meedenken met de bestaande en nieuwe klant kansen om woningen (betaalbaar) te verduurzamen en transformeert de geldverstrekker naar partner die meedenkt in de financiële toekomst en woonsituatie van de klant.

Novisource

Met een team van enthousiaste collega’s bieden wij oplossingen op het gebied van Change Management bij banken, verzekeraars en vermogensbeheerders. Heeft uw organisatie hulp of advies nodig op het gebied van Digitale transformatie en Hypotheken? Neem dan contact op met een van onze accountmanagers via info@novisource.nl.

Bronnen:

https://abnamro.nl/nl/media/201207-Economische-impact-van-toekomstige-overstromingen-in-Nederland-1_tcm16-95220.pdf

https://parool.nl/nederland/is-nederland-in-de-toekomst-nog-wel-bewoonbaar-als-de-https://www.parool.nl/nederland/is-nederland-in-de-toekomst-nog-wel-bewoonbaar-als-de-zeespiegel-zo-snel-blijft-stijgen~b7b0a1c0/

https://bitsofscience.org/sea-level-rise-timescales-speed-carbon-budget-7286/

https://deltaprogramma.nl/deltaprogramma/vraag-en-antwoord/hoe-zit-het-met-de-zeespiegelstijging

https://1limburg.nl/waterschade-welke-schade-wordt-vergoed-en-welke-niet

https://ipcc.ch/report/ar6/wg1/#FullReport

https://www.klimaateffectatlas.nl

Naar de Bron